Property OS · presentación para inversores

Un edificio paga hoy diecisiete suscripciones. Property OS reemplaza siete y le baja la cuenta US$688 por mes.

Software para administrar edificios, condominios y asociaciones: residentes, dinero, mantenimiento, portería, instalaciones, junta y cumplimiento en un solo sistema, con permisos aplicados por la base de datos e IA que trabaja con los permisos de quien la usa. Está en producción y la demo está abierta.

US$838

paga hoy un condominio de 100 unidades por las siete funciones que Property OS reemplaza enteras EST

US$150

cuesta Property OS para esas mismas 100 unidades, con todo adentro

US$688

menos por mes en software, desde el primer mes

US$8.256

menos por año, sin contar las que cubre en parte

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Lo que el edificio deja de pagar

La cuenta de software baja 82% en un condominio de 100 unidades y 82% en una administradora de 2.000.

Es la resta más conservadora que se puede hacer: se comparan sólo las siete suscripciones que Property OS reemplaza enteras —US$838 y US$16.770 por mes— contra lo que cuesta Property OS. Las otras diez, que cubre una parte, no suman nada al ahorro de esta cuenta, y el hardware que el edificio ya tiene se sigue usando.

Condominio de 100 unidades

Paga hoy por las siete funciones que se reemplazan enteras: US$838
Property OS (plan Pro, 100 unidades): − US$150
Deja de pagar, por mes: US$688
Por año: US$8.256
Menos, sobre esa parte de la cuenta: 82%

Aparte, otras diez suscripciones —US$1.239 por mes— quedan cubiertas en parte y no se cuentan en esta resta.

Administradora con 20 edificios y 2.000 unidades

Paga hoy por las siete funciones que se reemplazan enteras: US$16.770
Property OS (marca propia, 2.000 unidades): − US$3.000
Deja de pagar, por mes: US$13.770
Por año: US$165.240
Menos, sobre esa parte de la cuenta: 82%

Aparte, otras diez suscripciones —US$15.306 por mes— quedan cubiertas en parte y no se cuentan en esta resta.

El precio de Property OS es por unidad con un mínimo mensual, así que el ahorro se calcula con el precio de lista de cada plan y no con un descuento negociado. Fila por fila, con la fuente de cada precio, está más abajo. Ver la tabla completa

Cómo trabaja

Un círculo de eficiencia infinita: cada vuelta se trabaja mejor y se vive mejor.

1
IA
La IA procesa los datos
Pedidos, paquetes, pagos, avisos, minutas y plazos: los lee, los ordena y prepara cada paso como borrador.
2
Persona
La persona corrige y aprueba
Nada sale sin que alguien lo lea. Usted corrige lo que está mal, aprueba y firma. La decisión siempre es humana.
3
IA
La IA da seguimiento
Vigila lo aprobado: el pedido abierto, el aviso sin respuesta, el plazo que se acerca, el proveedor que no vino.
Y vuelve a empezar — desde lo que usted corrigió
Cada corrección y cada aprobación queda en el historial del edificio, y ese historial es con lo que la IA trabaja la vez siguiente. Mejores procesos, mejores resultados, más eficiencia — vuelta tras vuelta.

Con nosotros no solo se ahorra dinero.

Respuestas más rápidas

El pedido llega ordenado y asignado; la respuesta ya está redactada.

Menos fricción con los residentes

Cada residente ve su pedido, en su idioma, y sabe en qué está.

Mejor trabajo para la gente

La IA se lleva lo repetitivo; la gente se queda con lo que pide criterio.

Mejor relación con los proveedores

Una orden clara, fotos, historial y seguimiento — sin llamadas para preguntar qué se acordó.

Estabilidad para los empleados

Procesos escritos, turnos registrados y una consola por puesto: el trabajo no depende de quién se acuerda de qué.

Mejor calidad de vida para todos

Menos cabos sueltos, menos sorpresas y más tiempo para lo que importa en el edificio.

Es lo que el proceso busca conseguir; el resultado depende de cada edificio y de cómo se use. No es una promesa de resultados.

El mercado en Estados Unidos

Cuántos edificios necesitan ser administrados

Asociaciones (condominios, HOA, co-ops)

Asociaciones: 373.000[1]
Viviendas: 29,6 M[2]
Residentes: 78,1 M[1]
Administradoras: 8.000–9.000[3]

Entre 60.000 y 65.000 administradores profesionales, y las administradoras llevan del 60% al 70% de las asociaciones.[3]

Alquiler multifamiliar

Propiedades en alquiler: 19,3 M[4]
Unidades en alquiler: 49,5 M[4]
Unidades en edificios de 5 o más EST: ≈ 26,7 M

49,5 M × 54%, porque el 46% de las unidades está en propiedades de 1 a 4 viviendas. El censo no publica cuántos EDIFICIOS de 5 o más unidades hay, así que acá se cuenta por unidad.

Tamaño del mercado de software, contado desde abajo EST

Base	Cuenta	Por año
Sólo suscripción	56,3 M unidades × US$2,08 por unidad al mes × 12[5]	≈ US$1.400 M
Suscripción + pagos y servicios	56,3 M unidades × US$9,74 por unidad al mes × 12[5]	≈ US$6.600 M

56,3 M = 29,6 M viviendas en asociaciones + 26,7 M en edificios de alquiler de 5 o más; cuenta dos veces al condominio alquilado, así que exagera un poco. Los precios por unidad salen de AppFolio: 9,6 M de unidades, y el 78% de sus ingresos viene de pagos y servicios, no de la suscripción.[5] Para comparar, Grand View Research estima el software de administración de propiedades en US$3.610 M a nivel mundial en 2025, creciendo 6,4% al año.[6]

Florida: el cumplimiento dejó de ser opcional

SB 4-D (2022). Inspección milestone a los 30 años (25 cerca de la costa) y estudio de reservas estructurales con fondeo completo.[7]
HB 1021 (2024). Desde el 1-ene-2026, todo condominio de 25 unidades o más necesita sitio o app con sus registros oficiales.[8]
HB 913 (2025). Registro ante el DBPR, documentos publicados en 30 días y grabación de las reuniones virtuales.[9]

Lo que se paga hoy por separado

Diecisiete suscripciones, fila por fila

Dos casos: un condominio autoadministrado de 100 unidades con 5 empleados, y una administradora con 20 edificios y 2.000 unidades. P precio publicado por el proveedor · 3P informado por un tercero · EST estimación. La columna de la derecha dice qué hace Property OS con cada una.

Función	100 unid. / mes	2.000 unid. / mes	Property OS
Software de la asociación Buildium Growth · Yardi Breeze P[10]	US$192	US$2.000	La reemplaza entera Unidades, propietarios e inquilinos, libro de cuentas, cobros recurrentes, presupuesto, proveedores, junta, elecciones y registros oficiales.
Recepción y paquetes BuildingLink, ≈ US$2 por unidad EST	US$200	US$4.000	La reemplaza entera Paquetes con escaneo del tracking y aviso al residente, valet y bitácora del turno.
Control de visitas Envoy Standard 3P[15]	US$109	US$2.180	La reemplaza entera Visitantes, pases QR, preautorización del residente, kiosco por puerta y lectura del documento en el navegador.
Órdenes de trabajo UpKeep · Property Meld 3P[16]	US$72	US$4.000	La reemplaza entera Reporte con fotos, orden con código e historial de estados, proveedor asignado y aviso a quien reportó.
Reserva de amenities Skedda Plus 3P	US$99	US$1.980	La reemplaza entera Turnos sin doble reserva, tarifa, depósito y fotos de antes y después.
Cotizaciones de proveedores Portales de RFP EST	US$50	US$300	La reemplaza entera Link para que el proveedor cotice sin crear cuenta, con seguimiento.
Contabilidad QuickBooks Online Plus · Advanced 3P[14]	US$140	US$340	Cubre una parte Libro de cuentas, presupuesto contra gasto, facturas con aprobación por monto, conciliación (extracto o conexión bancaria con Plaid), estados y transferencias de propietarios, reporte 1099, servicios medidos por lectura y exportación a QuickBooks y Yardi.
Firma electrónica DocuSign Standard · Business Pro P[12]	US$60	US$450	Cubre una parte Aprobaciones de la junta con firma sellada, con IP y hora del servidor, y el registro de quién firmó qué antes de que algo salga.
Avisos masivos SimpleTexting 3P	US$39	US$150	Cubre una parte Correo a todo el edificio, avisos por unidad y WhatsApp de a uno, traducidos al idioma de cada persona.
Sitio de cumplimiento (Florida) Portal de documentos EST[18]	US$67	US$1.340	Cubre una parte Registros oficiales de §718.111(12)(g) dentro de la app, calendario de inspecciones y SIRS, requisitos por estado (50 y DC) y plazos de la ley de asociaciones en 45 jurisdicciones. Cada asociación confirma su cumplimiento con su abogado.
Rondas y reportes de guardia Silvertrac · TrackTik 3P[19]	US$249	US$996	Cubre una parte Puesto de seguridad con lectura del documento, bitácora del turno con nombre y hora, radio del personal por canal y ubicación del empleado durante el turno.
Nómina del personal Gusto Plus 3P[13]	US$140	US$1.100	Cubre una parte Reloj con PIN y horas extra según FLSA, corridas de nómina con retención federal (Pub. 15-T) y estatal en 40 estados, FICA, FUTA, cheques y recibos de sueldo.
Intercomunicador ButterflyMX P[11]	US$300	US$6.000	Cubre una parte Recibe llamadas y alertas del intercomunicador ya instalado y abre la puerta por webhook firmado, con el registro de cada apertura.
Lectores de acceso ≈ US$20 por punto de acceso 3P	US$80	US$1.600	Cubre una parte Se integra con el controlador de la cerradura que el edificio ya tiene y abre cada puerta desde la app, el kiosco de la puerta o el pase QR de la visita.
Inspecciones de unidades zInspector Max: US$115,50 a 100 unidades (× 20 edificios en la otra columna) 3P[25]	US$116	US$2.310	La reemplaza entera Entrada, salida y áreas comunes desde el teléfono: cada punto con foto, orden de trabajo en un toque, la salida comparada con la entrada y firma del residente.
Interesados, visitas y renovaciones ShowMojo: desde US$69 (× 20 edificios en la otra columna) 3P[27]	US$69	US$1.380	Cubre una parte Interesados por etapas, lista de espera en orden, renovaciones que crean el contrato nuevo, unidades publicadas con chat de IA, criterios de evaluación por escrito, autorización FCRA con aviso de acción adversa e identidad con documento y selfie.
Atención telefónica fuera de horario Smith.ai: recepción con IA desde US$95 · con personas, 300 llamadas US$1.950 3P[26]	US$95	US$1.950	Cubre una parte Agente de voz con IA para llamadas entrantes (Vapi, lo paga el edificio) que crea pedidos, avisa a la guardia y toma interesados; los centros de atención con personas entran por webhook.
Total del stack	US$2.077	US$32.076	US$24.924 y US$384.912 por año
Lo que reemplaza entero (siete filas)	US$838	US$16.770
Lo que cubre una parte (diez filas)	US$1.239	US$15.306
Precio de Property OS	US$150	US$3.000	Plan Pro (US$1,00 por unidad, mínimo US$150) · marca blanca a US$1,50 por unidad
Deja de pagar, por mes	US$688	US$13.770	US$8.256 y US$165.240 por año, sólo con lo que se reemplaza entero

No incluye el hardware del intercomunicador (US$4.000–6.500 por panel) ni las comisiones por cobro. En una administradora, el acceso, el intercomunicador y la nómina suelen pagarlos las asociaciones: la columna de 2.000 unidades es el gasto del ecosistema, no de una sola empresa. Yardi Breeze para asociaciones cobra US$1 por unidad con mínimo de US$400.[17]

El producto

35 pantallas en 15 módulos, todas en producción

Esta lista no está escrita en esta página: sale del menú de la consola, con la misma línea que describe cada pantalla adentro del producto. Si una función aparece acá, existe y está publicada. Cada edificio prende los módulos que le sirven en el alta, y lo que un usuario no puede ver lo bloquea la base de datos, no la pantalla.

Unidades y residentes

Mi unidad · su contrato o escritura, quiénes viven, mascotas, autos y seguro
Unidades · cada departamento con su propietario, inquilino, cargos, pagos y pedidos
Residentes · propietarios e inquilinos, cada uno con su ficha

Mantenimiento

Mantenimiento · tickets, del llamado a la factura
Fichas y equipos · una ficha por área, máquina u objeto, con su plan, su historial y una etiqueta QR para registrar trabajos
Materiales y pedidos · stock con mínimos, pedidos de materiales y sugerencias de productos y proveedores con IA
Housekeeping / limpieza · pedidos de servicio, reportes de limpieza con fotos y firma del supervisor, pedidos de insumos, equipos y pedidos de residentes
Mejoras · sugerencias de mejora del equipo, que revisa la oficina
Inspecciones · inspecciones de entrada, salida y áreas comunes con fotos, y seguros vencidos
Remodelaciones · obras en unidades: contratista, licencia, seguro, permiso, fotos y pase de acceso

Cobranza

Cuenta corriente · cargos y pagos — para un residente, los suyos

Contabilidad propia

Dinero del edificio · presupuesto contra gasto, facturas y quién debe
Reportes · el portafolio en números

Proveedores

Proveedores · directorio, pedidos de cotización con seguimiento, importación y recomendaciones
Recomendar un proveedor · un proveedor que le trabajó bien, para que el edificio lo revise

Junta y gobierno

Junta y convivencia · juntas, minutas, mascotas, multas y comités
Elecciones · elección de la junta, con voto secreto
Registros oficiales · lo que la ley de Florida exige tener disponible

Comunicaciones

Comunicar · comunicados a todos, cada uno en su idioma

Portería y kioscos

Puerta · visitas, proveedores, paquetes y cocheras

Servicios del edificio

Valet · pedir su auto, ver sus fotos, dejar propina
Bitácora · la bitácora del turno, con nombre y hora

Reservas de amenities

Reservas · reservar el salón, la parrilla o la cancha por turno, sin reservas superpuestas

Instalaciones

Instalaciones · cargadores eléctricos, amarras y embarcaciones, canchas de tenis y golf: asignar, reservar, cobrar y avisar

Solicitudes

Alquileres · interesados, lista de espera y renovaciones de contrato
Solicitudes · inquilinos y compradores que entran, con su carpeta

Calendario y cumplimiento

Calendario y registro · cada fecha, y lo que realmente se hizo

Personal y nómina

Asistencia y nómina · el personal marca entrada y salida con su PIN; horas y extras para exportar

Otras pantallas de la consola

Pedidos de áreas comunes · avisar algo de la piscina, el gimnasio, un elevador u otra área común y seguir la respuesta
Asistente IA · redacta avisos, cartas y minutas; lee contratos
Radio del personal · hablar con un botón, como un handy, y chat por canal entre el personal
Ubicación del personal · dónde está cada empleado durante el turno, con aviso por escrito
Equipo · asientos, invitaciones y quién se hace cargo de qué
Aprobaciones · lo que está por salir, y quién lo firma
Mi ficha y mi cobro · su ficha, sus propuestas y sus cobros

Lo último que entró

Instalaciones · cargadores eléctricos

Se asignan a una unidad con abono mensual opcional que entra en los cobros automáticos, y la sesión se cobra al cerrarla: por tiempo, por kWh, tarifa fija o incluida en el abono. Pasado el máximo de horas, sale el aviso de «mueva su auto» y queda registrado.

Instalaciones · marina

Amarras con sus medidas máximas, embarcaciones con eslora, manga, calado y vencimiento del seguro, contratos por mes o por noche, lista de espera cuando la embarcación no entra, y avisos de huracán o de seguro vencido a los dueños.

Instalaciones · golf y canchas

Salidas de golf y turnos de tenis, pickleball y pádel, membresías por unidad con cuota mensual que se cobra a la cuenta, y clases, clínicas y torneos con cupo e inscripción por unidad.

Housekeeping

Pedidos de servicio, reportes de limpieza con checklist, fotos de antes y después y firma del supervisor, pedidos de insumos que él aprueba, problemas de equipos que abren una orden de trabajo real, y pedidos que hacen los residentes.

Radio y ubicación del personal

Radio por canal: se aprieta el botón, se habla y el mensaje llega a los teléfonos del canal —en vivo o al rato, porque queda guardado—, con el registro de lo que se dijo y sólo entre el personal. Y dónde está cada empleado durante el turno, con un aviso por escrito que el empleado acepta antes de empezar.

Pedidos de áreas comunes

El residente avisa algo de la piscina, el gimnasio o un elevador, suma fotos y sigue la respuesta de la oficina desde la app.

Por dónde crece el ingreso por edificio

En AppFolio, pagos y servicios son el 78% de los ingresos.[5] Property OS ya cobra a los residentes con tarjeta y débito bancario por Stripe Connect, con conexión bancaria por Plaid y cobros recurrentes que se asientan solos; el dinero va entero al banco de la asociación, sin comisión nuestra, y hoy se factura sólo la suscripción. El cobro del residente ya pasa por adentro del sistema.

Calidad técnica

Cómo está construido y cómo escala

Base

Next.js 15.5, React 19, TypeScript 5.8 y Tailwind 4, desplegado en Vercel.
Firebase: autenticación, Firestore y un bucket propio para documentos.
IA con Claude Opus 5 para la oficina y Claude Sonnet 5 para residentes e interesados, de Anthropic.
Pagos con Stripe (Connect e Identity), banco con Plaid, correo con Brevo, voz con Vapi y webhooks firmados.
Más de 48.000 líneas de TypeScript en 174 archivos, y 4 procesos diarios en la nube: cobros recurrentes, retención de medios, respaldo y uso del plan.

Seguridad

Cada persona entra con un asiento en el edificio, creado sólo con un código de invitación que fija rol y puesto.
El residente ve sólo su unidad, y los edificios están aislados entre sí: lo aplican las reglas de la base, no la pantalla.
Permisos por área y tipo de usuario, probados contra la API de reglas antes de publicarse.
Del documento de identidad se guardan sólo los últimos 4 dígitos y el vencimiento; las fotos se borran a los 30 días.
La IA no toca la base por su cuenta: ejecuta con el usuario conectado y sus permisos.
Claves de API e integraciones guardadas sólo como huella SHA-256; ni el número de seguro social ni el número fiscal completo se guardan nunca.

Escala

Sin servidores que dimensionar: Vercel y Firestore crecen con el uso y se paga por uso.
Un edificio nuevo son documentos nuevos con su propio identificador, no infraestructura nueva.
Cada consulta filtra por edificio en la fuente, así que el costo de leer no crece con el tamaño total de la base.

Los procesos programados —cobros recurrentes, retención de medios, respaldo y uso del plan— corren en la nube, todos los días y sin equipo propio.
El costo de IA, la única línea que se mueve con el uso, se administra con caché y con modelos más livianos donde alcanzan.

Costo de servir una unidad por mes EST

Línea	Supuesto	Bajo	Alto
Base de datos (Firestore)[21]	3.000 lecturas y 300 escrituras por unidad; las reglas de permisos suman lecturas	US$0,002	US$0,004
Fotos y archivos (Cloud Storage)[22]	50 MB guardados (se borran a los 30 días) y 150 MB descargados	US$0,010	US$0,020
Correos (Brevo)[24]	40 avisos por unidad al mes	US$0,020	US$0,050
Servidor (Vercel, funciones sin IA)[23]	Rutas de avisos, traducción y paquetes	US$0,005	US$0,020
Asistente de IA (Claude Opus 5)[20]	150 a 400 consultas al mes por edificio, ≈ 6.000 tokens de entrada y 1.200 de salida cada una	US$0,090	US$0,240
Traducciones, minutas y lectura de documentos (IA)[20]	Cada aviso se traduce UNA vez por idioma y se guarda; minutas y extracciones ocasionales	US$0,040	US$0,100
IA para residentes e interesados (Claude Sonnet 5)[20]	2 a 6 consultas por unidad al mes (primera ayuda de mantenimiento, preguntas al edificio, chat de alquiler), ≈ 5.000 tokens de entrada y 700 de salida cada una, a US$2 y US$10 por millón	US$0,030	US$0,100
Total por unidad al mes		US$0,20	US$0,53
Precio por unidad en el plan Pro (el más bajo de la escalera)		US$1,00
Margen bruto sobre infraestructura e IA		47% – 80%

Precios de lista de cada proveedor; no incluye soporte, ventas ni el costo de las personas. Como se cobra por unidad, el precio no baja con el tamaño del edificio: el piso es el del plan Pro. El costo de IA sigue siendo la palanca a vigilar. La autenticación entra en el tramo gratuito de Firebase hasta 50.000 usuarios activos por mes. Tampoco incluye lo que va por uso: la verificación de identidad con Stripe Identity (US$1,50 por verificación aprobada, hoy a cargo de Adonait y activable por edificio), las comisiones de Stripe de cada cobro (las paga la asociación) y los minutos del agente de voz (los paga el edificio a Vapi).[28]

La valuación y la tracción se conversan en privado

Esta página no publica valuación, ingresos ni proyecciones. Si quiere conversar sobre invertir, pida la presentación privada: incluye la valuación actual por método y los escenarios a cinco años con sus supuestos.

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Léalo antes de seguir

Esta página no es una oferta ni una invitación a comprar valores, ni una solicitud de fondos. No publica ingresos, proyecciones, valuación ni retorno esperado. Las cifras de mercado y de precios son de terceros y pueden cambiar; las marcadas como estimación son cuentas con los supuestos a la vista, no promesas de resultado. Cualquier conversación sobre inversión se hace en privado, con la documentación que corresponda, con los asesores de cada parte y sujeta a la ley aplicable. Adonait Business LLC no da asesoramiento financiero ni de inversión.

Fuentes

Adonait Business LLC · 2980 NE 207th St, STE 300, Aventura, FL 33180 · Datos al 15 de septiembre de 2026.